Lumina superpone catastro, dominio del Estado, franja marítima, riesgo geológico, infraestructura pública en ejecución y precio real de mercado sobre un mismo mapa. Cada capa responde una pregunta binaria sobre un pedazo de tierra. Donde todas responden que sí, hay una oportunidad — y recién ahí ponemos gente, abogados y capital.
En el Perú, todo lo que decide si un terreno se puede comprar existe — pero vive en catorce sitios que no se hablan entre sí.
El catastro está en COFOPRI. La propiedad, en SUNARP, partida por partida y pagando. Lo del Estado, en el SINABIP. La franja de playa, en una línea que dibuja la Marina. El peligro geológico, en el INGEMMET. La obra que va a cambiar el precio, en el Banco de Inversiones del MEF. El precio de hoy, en avisos que caducan.
Ninguno de esos mapas se cruza con el otro. Por eso el mercado peruano de suelo se mueve por dato de vecino y foto de dron: no porque falte información, sino porque nadie la pone junta sobre la misma geometría.
Eso es exactamente lo que hace Lumina. Bajamos cada fuente a su geometría real, la convertimos en una pregunta de sí o no sobre cada hectárea, y cruzamos. Lo que sobrevive es corto — y por eso se puede estudiar de verdad.
Un mapa bonito muestra manchas. Un mapa útil responde. Cada fuente que entra a Lumina declara dos cosas antes de pintarse: su geometría y su predicado — la pregunta binaria que le contesta a un pedazo de tierra. Sin predicado, la capa es decoración.
Cruzar no es superponer.
Superponer es dibujar una capa encima de otra y mirarlas. Cruzar es preguntarle a cada hectárea si cumple todas las condiciones a la vez, y quedarse solo con las que dicen que sí. En el mapa de arriba, cada casilla que prendes es una condición más: la mancha se achica en vivo y el contador de la derecha baja.
Ese descarte es el producto. De 3.675 hectáreas se llega a 400 sin descalificar, y de ahí a 23 zonas contiguas que valen una visita. El valor no está en encontrar todo: está en descartar rápido y barato.
Y cuando el mapa sale a todo el Perú, la celda de una hectárea deja de servir —el país son 128 millones de hectáreas— y manda la intersección vectorial: polígono contra polígono, sin re-barrer nada.
Cuando un predio pasa el cruce, deja de ser una mancha y se convierte en expediente: coordenadas, área, precio por metro comparado contra el corredor, y las nueve verificaciones que decidimos hacer siempre antes de pagar un sol. Tres predios reales del corredor, con tres desenlaces distintos.
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Corretaje, saneamiento y construcción existen hace décadas en el Perú y se parecen bastante entre sí. Lo que cambia acá es que las tres arrancan sabiendo lo que la investigación ya averiguó del suelo — y le devuelven datos al motor.
El motor: fuentes públicas bajadas a geometría, barrido por hectárea, intersección y detección de oportunidad. Es la línea que alimenta a las otras tres.
Compra y venta con el mapa abierto. El comprador ve por qué el precio es el que es, y el vendedor sabe contra qué se está comparando su predio.
Del polígono a la partida. Prescripción, independización, rectificación de área, levantamiento de cargas y regularización de fábrica — con el expediente ya armado desde el mapa.
Proyectos propios y de terceros sobre suelo que el motor ya validó. La factibilidad no empieza en el anteproyecto: empieza en la hectárea.
Un estudio de títulos cuesta dinero y semanas. Una visita a campo cuesta un viaje. Por eso el embudo está diseñado para que el trabajo caro llegue tarde y a pocos: cada etapa mata candidatos con la herramienta más barata que alcance.
Automático, costo casi cero. Cada celda contra 9 criterios duros.
Sobrevive la intersección de todas las condiciones prendidas.
Agrupadas: una hectárea suelta no es un proyecto, un polígono sí.
Partida, catastro, SINABIP, franja, zonificación, cargas. Acá entra el gasto.
Negociación directa sobre lo que sobrevivió. Poco, y con margen.
Ninguna capa entra sin decir de dónde viene. Unas responden por servicio público en vivo; otras solo se consiguen gestionando —solicitud de acceso a la información, convenio, o compra en ventanilla—; y unas pocas son nuestras y no dependen de nadie.
Cada corredor cuesta trabajo de campo, cartas a entidades y meses de serie de precios. Por eso se abre de a uno. Dinos qué territorio te interesa y en qué línea entras —comprar, vender, sanear o construir— y te contamos qué tenemos ya levantado ahí.